【财经分析】政策“护航”保租房REITs运营稳健 “首发+扩募”持续推进

　　新华财经上海4月28日电（记者杨溢仁）当前，保租房已然成为推动房地产市场发展的重要边际力量，在管理层加快构建“租售并举”新发展模式的大背景下，进一步完善“市场+保障”的住房供应体系势在必行。相对其他行业，保租房REITs的总体经营情况也更有韧性，体现了抗周期特点和长期稳定性。

　　分析人士指出，考虑到已上市保租房公募REITs的底层项目出租率均维持在90%以上，且经营表现稳健并具有较强的抗经济周期属性，因此后续仍建议积极布局，把握介入机会。

　　低利率环境中备受追捧

　　眼下，保租房REITs凭借其“亮眼”的二级市场表现和运营数据，成为了投资机构眼中的“香饽饽”。

　　公开数据显示，2025年一季度，保租房公募REITs二级市场价格集体上涨。其中，招商基金蛇口租赁住房REIT累计涨幅达13.7%；华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅在10%以上；中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅在5%至6%之间；3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT正式发行上市，首日涨幅达30%，触发首日涨跌幅上限。

　　保租房公募REITs不仅有效盘活了存量租赁住房资产、增强了资产流动性、拓宽了资金退出渠道、促进了市场良性循环，更搭建起了资本市场与实体经济的桥梁，为长租公寓市场树立了投资收益率的行业标杆，提供了稳健的收益水平，进一步激发了市场活跃度，吸引了更多资金流入。

　　来自中指研究院的观点指出，就新资产上市以来的累计涨跌幅来看，截至2025年3月末，已上市7支保租房REITs的累计涨幅均在30%及以上。其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT的涨幅在50%及以上。

　　“受到政策的鼎力支持，保租房资产在已上市REITs中具备更确定的基本面，抗周期属性明显，所以在低利率环境中更容易受到市场追捧。”一位保险机构投资人告诉记者，“截至2024年末，保租房行业法人分派率平均水平在2.9%至3.5%区间。回顾2024年全年，中证REITs价格指数上涨4.38%，中证REITs全收益指数上涨了12.31%，其中产权类资产指数上涨8.64%，产权类资产总回报指数上涨13.60%，而保租房行业价格指数上涨29.8%，保租房行业总回报指数上涨34.8%，保租房REITs用一组组数据坚定了机构布局的信心。”

　　“首发+扩募”驱动稳健前行

　　值得一提的是，在二级市场强势表现的带动下，保租房REITs底层资产范围正不断扩展，除了新发产品“跑步入场”外，已上市项目的扩募安排亦取得了新进展，备受市场关注。

　　可以看到，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》将租赁住房REITs的底层资产类型划分为四大类，包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目及园区配套租赁住房项目。

　　业内专家解读认为，上述举措丰富了底层资产的多样性，为市场提供了更多选择，也为租赁住房市场和行业的发展注入了新动力。

　　记者采访发现，现阶段正有越来越多的原始权益人“摩拳擦掌”，准备跑步入场。

　　就2025年一季度来看，汇添富上海地产租赁住房REIT与华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT先后获批，保租房REITs发行速度加快。此外，宁波城建投资保租房公募REIT于3月启动招标工作。

　　扩募方面，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获批，成为国内首单保租房REITs扩募项目。根据华夏北京保障房REIT对扩募反馈意见的答复，扩募后，该产品在2025年4月至2025年12月期间的预测年化现金分派率将由2.70%上升至3.13%，2026年度的预测现金分派率将由2.70%上升至3.14%。

　　“扩募在扩大资产池的同时，将进一步分散风险、平滑波动，提高基金整体抗风险能力，切实维护投资者利益。”华夏基金华润有巢REIT的基金管理人告诉记者，“华润有巢协同华夏基金也从存量和增量两个方面着手，规划了华夏基金华润有巢REIT可持续的扩募计划。尤其在做实增量方面，华润有巢将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的租赁住房可扩募资产。近期，华润有巢也在积极关注并获取相关项目，持续提升潜在扩募资产池的规模。”

　　记者还了解到，当前另有十多单拟申报的保租房公募REITs项目进行了资产选定储备、相关管理人遴选招标等。后续，随着更多保租房资产入市并运营成熟，其定将“反哺”REITs市场发展，带来更多保租房项目和资产类型的持续扩容。

　　机构建议关注配置价值

　　根据规划，“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房约870万套（间）。各城市规划保障性租赁住房的规模在“十四五”新增住房供应中占比较高，一线城市的占比在40%以上；二线城市的占比在20%至30%左右。

　　根据克而瑞数据，2024年集中式公寓方面，核心八城（北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都）供应规模合计同比增长12%，其中市场化、保租房供应同比增速分别为6%、25%，增量主要来自保租房；2025年至2026年保租房的新增供应依然处于高峰期。核心八城的新增供应峰值在2025年，预计达880万方，同比还将进一步提升。

　　“展望后续，在行业景气度持续下降、2024年市场化租金走低的大背景下，保障性租赁住房的定价优势有望进一步凸显。”一位原始权益人告诉记者，“毕竟，保障性租赁住房的租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金。虽然随着更多的存量商品房进入租赁市场以及更多保租房的入市，部分项目将面临一定经营压力，但我们也有信心凭借优秀的产品运营和精准的客户定位，依托自身抗周期属性以及持续扩募、精细化管理等方式，延续较好的市场表现，让投资者共享发展红利。”

　　来自华泰证券的研究观点亦指出，步入2025年，市场初现复苏迹象，若稳增长举措持续发力，预计保租房REITs将面临更为从容的行业环境，建议各机构继续关注保租房REITs的配置价值。

（文章来源：新华财经）

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