再现一日售罄！公募这类产品飞速扩容

　　公募再现REITs产品提前结束募集。

　　6月11日，中金基金宣布旗下中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金亦庄产业园REIT”）于6月10日提前结束募集，该基金原定募集期为6月10日至6月11日。

　　公众投资者的认购方式主要分为场内和场外认购。由于公众投资者认购踊跃，该基金开售当日获得的公众投资者认购总量就已超过公众发售总量。

　　公募REITs近几年来持续扩容，Wind数据显示，截至6月11日，全市场已成立并上市的公募REITs（不动产投资信托基金）共有66只，总市值合计超过2000亿元，覆盖产业园、交通、仓储物流、保租房、消费、能源、生态环保、水利、市政等多类型基础设施。此外，共有十余只公募REITs产品（首发和扩募）今年以来在上交所和深交所更新了审批状态。

　　一日售罄

　　公募REITs大户——中金基金又有新产品即将成立。

　　根据中金基金发布的公告，中金亦庄产业园REIT原定募集期为6月10日至6月11日，由于公众投资者认购火热，6月10日，公众投资者认购该基金的总量已超过公众发售总量，因此，基金管理人决定将公众认购截止日提前至6月10日，并采用全程比例配售原则予以确认公众投资者的有效认购申请。该基金战略投资者和网下投资者的募集截止期仍为6月11日。

　　据了解，公募REITs的发售一直备受关注，去年就有超10只公募REITs实现提前结束募集，其中，多只实现一日售罄。

　　根据基金招募说明书，中金亦庄产业园REIT是一只产业园类型的REITs，发行价为2.72元/份，募集方式包括战略配售、网下发售、公众发售，其中，面向公众投资者的初始发售份额最少，仅3600万份。预计募集资金总额为10.88亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。据了解，中金亦庄产业园REIT本次网下认购倍数为265.76倍，创网下认购倍数新高。

　　中金亦庄产业园REIT投资的基础设施资产是高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12和N20项目，地址位于北京经济技术开发区融兴北一街11号院和4号院。N12项目于2019年10月投入运营；N20项目于2019年12月开始运营。截至2024年12月31日，N12项目出租率约为79.02%，N20项目出租率约为91.66%，基础设施资产整体出租率约为84.32%。

　　有机构测算指出，中金亦庄产业园REIT的2025年运营净收益基本能够完成目标预期值，至于之后是否能符合评估报告中的预期值，一方面取决于全国汽车行业的市场供需情况和基础资产的运营状况，另一方面也取决于原始权益人对亦庄产业园REIT的战略定位和发展目标。

　　资料显示，中金亦庄产业园REIT的管理人中金基金成立于2014年2月，由中金公司全资持股。截至今年一季度末，中金基金公募管理规模为2037.8亿元。虽然该公司管理规模仅属于中型体量，但在公募REITs产品管理方面独有心得，旗下已成立相关产品8只，合计规模256.83亿元。在管理同类产品的公司中，中金基金甚至可以和华夏基金竞争头把交椅。

　　此外，中金中国绿发商业REIT正处于募集期。而中金基金申报的中金唯品会奥特莱斯、中金厦门安居保障性租赁住房在上交所官网已获得反馈。

　　飞速扩容

　　近几年来，公募REITs发展迅速。自2021年6月首批公募REITs产品上市至今，短短四年时间里，数量已从最初的1只发展到现在的66只，并且均已上市。截至6月11日收盘，最新市值合计2022.12亿元。

　　上交所官网显示，截至6月10日，今年以来有16只公募REITs在审批列表更新了状态，包括11只首次发售的产品和5只扩募产品。今年6月，华夏基金旗下2只REIT状态分别更新为已反馈和已受理，南方基金、创金合信基金和中金基金旗下各1只REIT状态更新为已反馈。

　　深交所官网显示，今年以来已有南方顺丰仓储物流REIT和中金中国绿发商业REIT注册生效，南方基金旗下另1只REIT审核状态更新为已问询。

　　按照目前已上市的公募REITs所投基础设施资产来分类，主要包括产业园（17只）、交通基础设施（13只）、仓储物流（9只）、保障性租赁住房（8只）、消费（8只）、能源基础设施（7只）、生态环保（2只）、水利设施（1只）、市政设施（1只）。从数量上来看，目前产业园和交通基础设施这两类REITs最受基金管理人欢迎。

　　从年内二级市场表现来看，属消费类最好，个别交通基础设施和产业园区基础设施也有不错收益。

　　Wind数据显示，截至6月11日，华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT年内涨幅超50%，嘉实物美消费REIT、华夏首创奥莱REIT年内涨幅超40%。

　　安爵资产董事长刘岩认为，相比之下，消费类REITs更受资金青睐。消费类REITs具有一定的抗周期属性，在经济下行周期中，一些具有品牌优势、运营管理能力强的消费基础设施项目能够通过优化品牌组合、提升服务质量等方式吸引消费者，保持相对稳定的经营业绩。

　　排排网财富理财师姚旭升表示，未来，公募REITs中符合市场发展趋势的资产类型，如科技产业园、医药物流等新兴领域，可能会因为其高成长性和市场前景而受到投资者的更多关注。

（文章来源：国际金融报）

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