【财经分析】C-REITs热度居高不下 布局仍应有的放矢

　　随着政策端利好的持续释放，2025年以来，我国基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）呈现出了一、二级市场“双轮驱动”的火爆格局。

　　业内人士指出，站在逾2000亿元规模的高地之上，C-REITs将以更快的步伐向前拓进。当然，“热行情”背后仍需“冷思考”，投资者应密切关注产品基本面变化，可选择在市场给予REITs稳定的估值后再进行买入操作，避免盲目追高。

　　项目密集“涨停”

　　在低利率环境以及优质资产稀缺的大背景下，今年以来，具备相对稳健收益的C-REITs投资价值日益凸显。

　　由REITs投资价值和市场整体供需关系改善所驱动的一、二级市场的火爆行情仍在持续演绎。

　　一级市场方面，6月26日上市的中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金亦庄产业园REIT”）开盘即因上市首日盘中和收盘价达到了30%的涨跌幅限制而宣布停牌。

　　根据交易所发布的公告，为了保护基金份额持有人的利益，中金亦庄产业园REIT将自2025年6月27日上海证券交易所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

　　无独有偶，因涨幅超过限制而停牌的情况今年可谓屡见不鲜。

　　例如，6月17日，华夏基金华润有巢REIT同样发布了基金停复牌及交易风险提示公告。该基金6月17日在二级市场的收盘价为3.646元／份，当日收盘价较基准价（基金发行价2.417元／份）累计涨幅达到50.85%。为了保护基金份额持有人的利益，基金自6月18日上海证券交易所上午开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

　　同日，工银蒙能清洁能源REIT亦发布了公告，称该基金二级市场的收盘价为9.145元／份，当日收盘价较基准价（基金发行价5.337元／份）累计涨幅达到71.35%，偏离基准价首次达到70%。自6月17日深圳证券交易所开市起停牌1天，并于6月18日上午开市起复牌。

　　据券商不完全统计，截至6月17日，在彼时已上市的66只公募REITs中，年内因价格涨幅触及停复牌规则而发布的相关公告多达37则，共涉及19只基金。

　　记者还注意到，机构投资者争相参与一级配售，网下、公众投资者认购倍数屡创新高，以近期发行上市的华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，网下认购倍数逾220倍，公众投资者认购倍数超800倍，市场呈现出了“资产荒”下的抢筹热潮。

　　赚钱效应凸显

　　随着利好政策频出，越来越多的原始权益人开始“跑步入场”。目前C-REITs的底层资产已扩容至十二大类行业，新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型，放宽了旅游景区标准（4A级），并纳入了产业园区、消费基础设施、文旅基础设施等项目的符合条件的配套设施。

　　中航基金预计，2025年底仍有约20单REITs将迎来上市发行。

　　更值得一提的是，伴随二级市场流动性的跃升，C-REITs的赚钱效应正在凸显。2025年以来，消费基础设施类REITs在国家促消费、加快内循环政策引领下以超30%的年内涨幅（不考虑分红）领跑市场，保障房类REITs则以近20%的增长巩固核心配置地位。各大行业赛道均有不俗收益表现，彰显了REITs核心资产穿越周期的配置价值。

　　在中航基金不动产投资部总监王雨宸看来，C-REITs行情走俏主要受多方面因素影响。例如，公募REITs通过标准化、份额化设计，将大宗市场难以快速变现的资产转化为高流动性证券，吸引了散户与机构共同定价。

　　再比如，政策驱动带来了制度红利。监管层对REITs市场的税收优惠、扩募机制和投资者保护体系等安排持续完善，形成了“政策-资金-资产”正循环。

　　可以看到，2024年，中证REITs全收益指数平均涨幅达到了12.31%；2025年，公募REITs市场延续上涨态势，截至2025年6月20日，自上市以来中证REITs全收益指数平均涨幅为12.46%，整体表现依旧向好。

　　布局仍需理性

　　具体在C-REITs市场的布局方面。“基于一级市场投资估值夯实的判断，则目前建议机构重点关注各类资产的‘首单’项目，同时优选二级市场溢价较高且具备抗周期属性的重点业态，以及稀缺性标的。”王雨宸指出，二级市场方面，建议各机构根据利率周期和REITs与十年期国债的利差调整REITs的整体仓位，同时在项目基本面未发生较大变化的情况下，坚定持有。

　　当然，面对持续火爆的市场行情，也有不少基金管理人提醒，基金二级市场交易价格受多种因素影响，投资者仍需关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

　　C-REITs市场“一片繁荣”的背后，个别板块内部表现的分化也不容忽视。

　　“尤其就产业园区REITs而言，个别研发办公类项目的出租率仅在83.2%左右，平均租金同比下降了11%，这俨然不是现阶段的优选标的。”一位机构交易员告诉记者，“2025年下半年，REITs投资更建议聚焦分红‘抢息’、解禁配置、扩募红利三大核心策略，重点布局保租房、消费基础设施及能源类等优质板块。结合当前的市场环境，投资者应把握一二级市场价差机会，关注现金流稳健的低波动标的。”

　　具体而言，所谓分红“抢息”策略，即重点关注6月至7月的C-REITs分红窗口期，优先选择季度分红频次且业绩支撑较强的标的；解禁配置策略方面，2025年C-REITs的限售解禁规模达历史峰值，各机构可利用二级市场折价优势配置优质资产，重点关注物流、产业园等‘固收+’品种；至于扩募红利策略，即通过二级市场提前布局潜在扩募标的，或在溢价发行预期下，参与扩募直接获得收益增厚。

（文章来源：新华财经）

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